কোন মেট্রিকগুলি খাঁটি বাজারের মানগুলির চেয়ে বাড়ির বুদ্বুদকে নির্দেশ করবে?

Question

এমন উদ্বেগ রয়েছে যে নিউজিল্যান্ডের অকল্যান্ড বর্তমানে একটি আবাসন বুদ্বুদ ভোগ করছে।

হাউজিং অকার্যকরতা সূচকে অকল্যান্ড বিশ্বের শীর্ষ 10 শহরগুলির মধ্যে একটি।

প্রশ্নটি হল - অর্থনীতিবিদ হিসাবে কীভাবে আমরা বলতে পারি যে আবাসনগুলির দামগুলি কোনও বুদ্বুদ বা জেনুইন মার্কেটের প্রতিফলন প্রতিফলিত করে?

আমি গড় মজুরি, অপরাধের হার, সুখ এবং শহরের অন্যান্য সামাজিক পদক্ষেপের দিকে নজর রাখব (যেমন, এটি যুক্তিসঙ্গত যে লোকেরা কোনও ইউটোপিয়ান শহরের কোনও বাড়ির জন্য বেশি ব্যয় করতে আগ্রহী হয়)। একটি ভাল উত্তরের এগুলি বিশদভাবে তালিকাভুক্ত করা উচিত এবং এই মেট্রিকগুলির প্রাসঙ্গিকতাটি ব্যাখ্যা করা উচিত।

Comments

কেউ দয়া করে একটি বুদ্বুদ এবং বাজারের মূল্য ট্যাগ যুক্ত করতে পারেন।

— dwjohnston

এটি বলা সত্যিই কঠিন। উপাখ্যান হিসাবে শিলার ছিলেন তাঁর নোবেল বক্তৃতার সময় সুইডিশ / স্টকহোম হাউজিং মার্কেটকে বুদবুদ হিসাবে উল্লেখ করেছেন, বেশিরভাগ উচ্চ ভাড়ার উপর ভিত্তি করে। উপস্থিত অন্যান্য বেশিরভাগ অর্থনীতিবিদ চুপচাপ - একমত নন।

— ফুবার

শিলার হলেন একজন অর্থনীতিবিদ যিনি প্রতি বছর ক্রাশের পূর্বাভাস না দিয়ে ক্যারিয়ার তৈরি করেছিলেন এবং দশকে একবার ডান হয়েছিলেন।

— লুমি

Answer 1

দেখার জন্য প্রথম মেট্রিক হ'ল বাড়ি-থেকে-ভাড়া অনুপাত। ভাড়ার দামগুলি কোনও সম্পদ দ্বারা সরবরাহিত আবাসন (এবং আবাসন-সংযুক্ত) পরিষেবার মূল্য ক্যাপচার করে, যার মধ্যে প্রতিবেশী কতটা নিরাপদ, স্কুলগুলি কতটা ভাল, ইত্যাদি রয়েছে including বিপরীতে, বাড়ির দাম হ'ল আবাসন পরিষেবাদির ভবিষ্যতের প্রবাহের মূলধন মূল্য হ'ল প্লাস একটি সম্পদের দাম (বেশিরভাগ জমি; আবাসন পরিষেবাদিগুলির বাইরে কাঠামোগুলি যা সরবরাহ করে তা নগন্য নয়)। ফলস্বরূপ, ভাড়ার ক্ষেত্রে বাড়ির দামের একটি উচ্চ অনুপাতের অর্থ হ'ল প্রদত্ত আবাসন পরিষেবাদির মূল্য নিয়ন্ত্রণের জন্য , আমরা লোকদের আবাসন সম্পদের (অর্থাত্ জমি) বেশি অর্থ প্রদান করতে লক্ষ্য করি।

এর অর্থ এই নয় যে সম্পদটি অগত্যা অতিরিক্ত মূল্যবোধ করা হয়েছে, তবে এটি কমপক্ষে আপনাকে আবাসন পরিষেবাদির মূল্য থেকে সম্পদের মূল্য পৃথক করে সঠিক দিকে নিয়ে যায়। তারপরে আপনি আবাসন সম্পদে প্রযোজ্য সরবরাহ / চাহিদা ফান্ডামেন্টালগুলি এবং সম্পদের একটি নির্দিষ্ট মূল্যায়নকে সমর্থন করার জন্য আপনাকে কী ধারনা করতে হবে তা চিন্তা করতে শুরু করতে পারেন (যেমন জ্যামজি উল্লেখ করেছেন, দাম-ভাড়ার অনুপাতের বৃদ্ধি কি না? বাড়ী ক্রয় increasedণ গ্রহণের সাথে যুক্ত)।

Answer 2

যদিও নীতিগতভাবে বুদবুদকে কঠোরভাবে সংজ্ঞায়িত করা সম্ভব (উদাহরণস্বরূপ, সম্পদ বাজারগুলি যেখানে দামগুলি ট্রান্সসভার্সিটির শর্ত লঙ্ঘন করে ) বাস্তবে প্রকৃত বুদবুদ এমনকি পূর্ব-পোস্টকে সনাক্ত করা কঠিন বা অসম্ভব হতে পারে।

উদাহরণস্বরূপ, @ ডিসমালসায়েন্স বাড়ি-দাম-থেকে-ভাড়া অনুপাতের দিকে তাকিয়ে আলোচনা করে। এটা সোজা মনে হচ্ছে। যদি ঘরগুলি তার ভাড়ার নিট বর্তমান মানের চেয়ে বেশি বিক্রি হয় তবে আপনার একটি বুদবুদ রয়েছে। তবে সেই বিশ্লেষণে অনেকগুলি কৌশলযুক্ত বিট রয়েছে। একক পরিবারের বাড়ির জন্য ভাড়া বাজারগুলি শক্তিশালী নয় এবং তাই বহু-পরিবার (অ্যাপার্টমেন্ট / টাউনহাউস) বাজার থেকে বেশিরভাগ বাজার তৈরি করে সঠিক ভাড়া গণনা করা কঠিন। বাজার মূল্যে দীর্ঘমেয়াদী আবাসিক ইজারা মূলত অস্তিত্বহীন তাই ভবিষ্যতের ভাড়াগুলি সর্বোত্তম শিক্ষিত অনুমান। এবং আমরা কোন হারে ভাড়া ছাড় করব? পোর্টনি এবং ওয়েয়ান্ট কর্তৃক ছাড় এবং ইন্টারজেনারেশনাল ইক্যুইটি (১৯৯৯) ছাড়ের হার এবং শেয়ার বাজারের রিটার্নের মধ্যে সমস্ত কিছুর জন্য ব্যবহার করে। ট্র্যাচেনবার্গ (২০১১)যুক্তি দেয় যে সামাজিক পরিকল্পনাকারীর জন্য উপযুক্ত ছাড়ের হারটি এমনকি নেতিবাচক হতে পারে। এই সমস্ত অনিশ্চয়তা এবং অনুমান ত্রুটির সাথে, অনুমানগুলি পৃথক হবে। যুক্তিসঙ্গত লোকেরা অসম্মতি প্রকাশ করেছিল: মার্কিন হাউজিং মার্কেট সম্পর্কে ক্রাশের আগে আশাবাদ ও হতাশাবোধ ( জেরার্ডি, ফুয়েট, এবং উইলেন (২০১০ ) দেখায় যে কীভাবে বিভিন্ন পণ্ডিত খুব মূল্য-থেকে-ভাড়া / ব্যবহারকারী-ব্যয়ের পদ্ধতির খুব আলাদা সিদ্ধান্তে আসতে পারেন? যদি আবাসন অতিরিক্ত মূল্যবান হয় তবে চালু করুন।

Comments

এছাড়াও, সুইডেন ভাড়া দেওয়ার জন্য কৃত্রিম উপরের সীমানা সেট করেছে। উচ্চতর ভাড়া সহ সেকেন্ডারি বাজার রয়েছে, তবে আপনি সরকারী বাজার থেকে যে ভাড়াগুলি পাওয়া যায় তা বেশ কম, আপনাকে বাড়ির মূল্য-থেকে-ভাড়ার অনুপাত বাড়িয়ে দেয় - তবে কোনও বুদবুদ নয়।

— FooBar

এখানে তিনটি ভাল পয়েন্ট: ১) সম্পদের দামের প্রবণতাগুলি কোনও বুদ্বুদের যথেষ্ট প্রমাণ নয়। 2) মূল্য-ভাড়া / ব্যবহারকারী-ব্যয়ের পদ্ধতির প্রযুক্তিগত দিক থেকে সঠিকভাবে পাওয়া কঠিন। )) এমনকি কেউ যদি সম্পদের মূল্যবোধকে দৃty়তার সাথে মডেল করতে সক্ষম হয়, মূল্যায়ন সঠিক হয় কিনা তার যে কোনও সংকল্প ভবিষ্যতের বিষয়ে বিশ্বাসের পুরো গুচ্ছকে প্রতিফলিত করে। মূল্য-ভাড়া / ব্যবহারকারী-ব্যয় কাঠামোর গুরুত্ব বিশ্লেষণের সূচনা পয়েন্ট হিসাবে বিবেচনা করার ক্ষেত্রে আমার বক্তব্যটি এটি একটি পঞ্চাশক্তি নয়, তবে এটি প্রায় যুক্তিযুক্ত মতবিরোধের অবসান ঘটানোর জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত ভিত্তি।

— বিজ্ঞান

Answer 3

কিছুটা সাংবাদিকতার জবাবের জন্য ক্ষমা চাওয়ার সাথে (যেমনটি অন্যেরা উল্লেখ করেছেন, এমনকি একটি কঠোর ফ্যাশনে বুদবুদ সংজ্ঞা দেওয়াও কঠিন) is

আবাসন সরবরাহ সম্পর্কিত তথ্য কিছুটা কার্যকর হতে পারে। আবাসনের চাহিদা বেশ অস্বচ্ছল (প্রত্যেকের বসবাসের জন্য কোথাও কোথাও প্রয়োজন) তাই সরবরাহের স্থানান্তরগুলি বেশিরভাগ দামে এবং বাজারের পরিমাণে কম দেখা উচিত।

উদাহরণ হিসাবে, 1950 এর দশক থেকে যুক্তরাজ্যের টেকসই বাড়ির দামের মূল্যস্ফীতি রয়েছে। এমনকি সাম্প্রতিক মন্দার সময়ও যুক্তরাজ্যের দাম হ্রাস অপেক্ষাকৃত সংক্ষিপ্ত এবং বিনয়ী ছিল। যদি কখনও কোনও বুদ্বুদ হয় তবে অবশ্যই এটি?

( উত্স )

তবে আমাদের অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে প্রতিযোগিতামূলক বাজারের দাম সরবরাহ এবং চাহিদার ছেদ দ্বারা নির্ধারিত হয়। বর্তমানে যুক্তরাজ্য প্রতিবছর প্রায় দেড় হাজার বাড়ি তৈরি করছে, তবে প্রতি বছর প্রায় 250,000 নতুন পরিবার তৈরি করছে ( উত্স )। এটি দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতার অংশ যা বড় আকারের পাবলিক সেক্টর ঘর নির্মাণ থেকে প্রত্যাহার (এবং সম্ভবত যুক্তরাজ্যের চূড়ান্ত বিধিনিষেধমূলক পরিকল্পনাগুলির কারণে যা ব্যক্তিগত উন্নয়নকে কঠিন করে তোলে) দ্বারা শুরু হয়েছিল:

( উত্স )

চাহিদা দীর্ঘমেয়াদী থেকে যায় এবং চাহিদা বৃদ্ধির সাথে তাল মিলিয়ে সরবরাহ ব্যর্থ হয়, আবাসন ক্রমবর্ধমান দুষ্প্রাপ্য সংস্থান হয়ে যাবে এবং সেই অনুযায়ী দাম বাড়ার আশা করা উচিত।

Comments

সরকার কোন নির্মাণের কাজ বন্ধ করে দিয়েছে ?

— জীবাণু

Answer 4

এটি আসলে বেশ সহজ। মূল বিষয়গুলি জানতে হবে 1) যে বেশিরভাগ বাড়ি ক্রয় বন্ধক ndingণের মাধ্যমে করা হয়, এবং 2) ব্যাংক loanণ পরিশোধের উপর ব্যাংক ofণের অতিরিক্ত পরিমাণ অর্থ তৈরির কারণ হয়।

সুতরাং প্রথমে নির্ধারণ করুন অর্থের সরবরাহে অস্বাভাবিকভাবে উচ্চতর বৃদ্ধি ঘটে কিনা - যদি হ্যাঁ, তবে সেখানে একটি বুদ্বুদ রয়েছে, এবং যদি তা না হয়, তবে সম্ভবত সম্ভবত এই বৃদ্ধিটি আর্থিক ক্ষেত্রে প্রসারিত হওয়ার ফলে প্রত্যাশিত। ব্যাংক আমানতের (সাধারণত এম 2 বা এম 3, সুনির্দিষ্ট সংজ্ঞা দেশগুলির মধ্যে পৃথক হয়ে থাকে) সম্পর্কিত পরিমাণ সম্পর্কিত প্রাসঙ্গিক পরিসংখ্যানগুলি দেখে এটি নির্ধারণ করা মোটামুটি সহজ।

মূল বিষয়টির প্রশংসা করার বিষয়টি হ'ল সময়ের সাথে সাথে ব্যাংকিং ব্যবস্থার মাধ্যমে অর্থ সরবরাহের সাধারণ প্রসারিত কারণে এবং বিশেষত যে অর্থটি সরাসরি বাড়ির দামকে প্রভাবিত করে, দীর্ঘকাল ধরে বাড়ির দাম বাড়ানো কেবল প্রত্যাশিত বলে মনে হয় ব্যাংকিং সিস্টেমের কার্যক্রম। শুধুমাত্র যদি অর্থনৈতিক অবস্থার অবনতি ঘটে। অর্থাৎ ডেট্রয়েট এটি ঘটে না। নিয়মিত পরিবর্তন, বা customণের পরিমাণের চারপাশে প্রথা ও অনুশীলনের সাধারণ পরিবর্তনগুলি খুব সহজেই রাজস্ব বিস্তারে পরিবর্তনের সূত্রপাত করতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, যদি ব্যাংকগুলি বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে 10% আমানতের 20% আমানতের প্রয়োজন থেকে পরিবর্তিত হয়।

অর্থ সরবরাহে অস্বাভাবিক বৃদ্ধি না করে বাড়ির ndingণ বৃদ্ধি করাও সম্ভব - বিশেষত ২০০ 2008 সালে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে এবং অন্য কোথাও সিকিউরিটিজড ব্যাংক loansণের বিশাল বর্ধনের ফলে ndingণ বৃদ্ধির কারণে ঘটেছিল। অর্থ সরবরাহ না বাড়িয়ে ব্যাংকিং ব্যবস্থায় ndingণদানের পরিমাণ বৃদ্ধি করার (এবং তারপরে এর বাইরে চলে যাওয়া) এটির আকর্ষণীয় প্রভাব পড়েছিল। এটি এ সময়ে এটি কিছুটা অদৃশ্য করে তোলে, পরে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং অন্যান্য দেশগুলি সিকিউরিটিজেশন সম্পর্কিত পরিসংখ্যান চালু করেছে যা এটি ট্র্যাক করার অনুমতি দেয়।

সাধারণভাবে বলতে গেলে, অর্থ সরবরাহের ক্ষেত্রে যে পরিবর্তনগুলি পরিবর্তিত হয় সেগুলি মূলত ndingণের পরিমাণ বাড়ায় এমন পরিবর্তনের তুলনায় অনেক বেশি দাম বাড়বে, তবে পুরো সিস্টেমটি উল্লেখযোগ্যভাবে বিকাশ লাভ করেছে, যার ফলে মাঝে মাঝে কিছু উচ্চ-রৈখিক প্রবণতা দেখা দেয়।

সুতরাং আমরা যদি নিউজিল্যান্ডের পরিসংখ্যানগুলি পর্যালোচনা করি:

নিউজিল্যান্ড অর্থ সরবরাহ

দেখে মনে হচ্ছে 3 বছরের জন্য ২০০৮ ক্রাশের পরে অর্থ সরবরাহের ফ্ল্যাটটি লাইনে রেখেছে, এবং এখন এর "স্বাভাবিক" হারের প্রসারণের কিছুতে ফিরে এসেছে, যা বুদ্বুদের ধারণাটি ব্যাখ্যা করবে। (আর্থিক প্রসারের সাধারণ হারটি কী হওয়া উচিত এটি একটি মুক্ত গবেষণা প্রশ্ন)) এটি পৃথক সিকিওরিটিাইজেশন পরিসংখ্যান বলে মনে হচ্ছে না এবং সম্ভবত খুব বেশি loanণ সিকিউরিটিজেশন নেই, তবে এটি নজর রাখার মতো কিছু।

Answer 5

আমি আপনাকে উইকিপিডিয়ায় পরিচালিত করব যা সম্পর্কে এটি সম্পর্কে বেশ ভাল তথ্য রয়েছে।

অনুমানমূলক বুদবুদ সম্পর্কে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হ'ল তারা ফেটে যাওয়ার আগে তাদের সনাক্ত করা খুব কঠিন। এটা বলা মুশকিল যে বাজার কোনও সম্পদকে অতিরিক্ত মূল্যায়ন করছে বা অর্থনৈতিক অবস্থার পরিবর্তনের সত্যিকারের মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি বলেছিল, এমন কিছু লক্ষণ রয়েছে যে একটি বুদবুদ সংঘটিত হচ্ছে। এর মধ্যে অন্যতম হ'ল creditণের চাহিদা বৃদ্ধি।

Answer 6

সত্যিই আরও একটি মন্তব্য, তবে ভাড়া বিভ্রান্তিকর হতে পারে।

একটি দ্রুত উদাহরণ। ডেনমার্কের চাহিদা অনুযায়ী যখন আপনি নির্দিষ্ট আয়ের স্তরের অধীনে থাকেন তখন বিভিন্ন ভাড়ার ভর্তুকি থাকে। উদাহরণস্বরূপ যদি আপনার একটি ইনস্টল রান্নাঘর থাকে এবং বেশ উচ্চ আয়ের বন্ধনীগুলির আওতায়, আপনি যথেষ্ট পরিমাণে ভর্তুকি পান। আপনার কাছে প্রবীণদের জন্য একটি ভর্তুকিও রয়েছে এবং আরও বেশ কিছু।

সরবরাহের পক্ষে আপনার নিয়ন্ত্রণ রয়েছে যা বাড়ি / অ্যাপার্টমেন্টটি যে আপনার ভাড়াটিয়ের বাইরে চলেছে তার সাথে এটি জড়িত। সুতরাং, উদাহরণস্বরূপ, যদি আমার 1990 এর চেয়েও পুরনো কোনও বিল্ডিংয়ের মালিকানা থাকে তবে আমি ওপরের সীমাটি চার্জ করতে পারি। এই পরিমাণটি কোনওভাবেই আমি বিল্ডিংয়ের জন্য যে মূল্য দিয়েছিলাম তার সাথে জড়িত নয়। সুতরাং, আপনি যেখানে বাস করেন সেখানে ভাড়া কীভাবে দেখুন (যা একটি পুরাতন শহর) আপনার কাছে এমন পুরো পাড়া রয়েছে যা আপনি যা বলবেন তার তুলনায় ভাড়ার মূল্যের ক্ষেত্রে বিভ্রান্তিকর হবে যে ন্যায্য বাজার মূল্যের দাম হবে।

আমি এই টেনেটগুলি যুক্ত করতে পারি - তারা কোনও চুক্তিতে সম্মতি জানার পরে - এবং একটি উল্লেখযোগ্য হ্রাস পেতে পারে, যা বাড়ির বাজার মূল্যের ভিত্তিতে নয়।